Infiltrazioni dal terrazzo: a chi posso chiedere i danni, e per quanto?

Cassazione civile, Sez. II, sentenza 28 aprile 2026, n. 11585. Quando i responsabili sono più d’uno, il danneggiato può pretendere l’intero da ciascuno. Le quote di un terzo e due terzi previste dal codice per il lastrico solare riguardano un’altra fase: i conti fra i responsabili.

Il caso

L’acqua filtra dal terrazzo a livello nell’appartamento sottostante. Il consulente individua due cause concorrenti: un difetto costruttivo del sistema di scolo delle acque piovane e l’ostruzione del bocchettone di scarico. La prima chiama in causa il condominio, la seconda la manutenzione del terrazzo, che appartiene a un proprietario e viene condotto in locazione da un al

ro soggetto.

Il danneggiato cita tutti: condominio, proprietario e conduttore. In primo grado il Tribunale condanna il solo condominio. La Corte d’appello riforma, accerta il concorso di colpa di tutti i convenuti e li condanna in solido.

Il conduttore ricorre per cassazione con un argomento che nella pratica si sente spesso: la sua responsabilità andava contenuta entro la quota di un terzo che l’art. 1126 c.c. pone a carico di chi ha l’uso esclusivo della terrazza.

La decisione

Ricorso rigettato. La Corte muove da una qualificazione precisa della fattispecie: quando lo stesso danno è prodotto dal contributo causale di più soggetti — da un lato i titolari del diritto di uso esclusivo della terrazza, dall’altro il condominio e i proprietari delle unità sottostanti — si è in presenza di un concorso di diversi titoli di responsabilità extracontrattuale.

A questa situazione si applica l’art. 2055 c.c., che impone il regime della solidarietà. La conseguenza processuale è netta: la domanda del danneggiato va sempre intesa come diretta a conseguire per intero il risarcimento da ciascuno degli obbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno.

I limiti di un terzo e due terzi dell’art. 1126 c.c. non hanno perciò alcuna rilevanza nel rapporto esterno con l’attore. Quella norma disciplina il riparto delle spese di riparazione e ricostruzione del lastrico solare, e opera esclusivamente nei rapporti interni fra i corresponsabili — dunque in sede di regresso, e soltanto ove sia stata formulata apposita domanda in tal senso.

Perché la distinzione conta

La confusione fra i due piani è frequente perché entrambe le norme sembrano occuparsi dello stesso oggetto — chi paga per il terrazzo — ma rispondono a domande diverse. L’art. 1126 c.c. distribuisce il costo della manutenzione di un bene fra condomini; l’art. 2055 c.c. governa il risarcimento verso un terzo danneggiato da un illecito plurisoggettivo. Il danneggiato è estraneo agli equilibri interni del condominio e non deve subire il rischio dell’insolvenza di uno dei corresponsabili né l’onere di ricostruire percentuali che richiedono una perizia: la solidarietà serve a spostare quel rischio su chi ha concorso a causare il danno.

Che cosa significa, in concreto

Per chi subisce le infiltrazioni la strada si semplifica in modo sensibile. Non occorre stabilire in quale misura abbia sbagliato ciascuno, né citare in giudizio tutti i possibili responsabili: si può agire nei confronti di uno solo — nella pratica, quello patrimonialmente più affidabile — e ottenere il risarcimento integrale.

Per chi si trova convenuto la conseguenza è speculare e va gestita con attenzione. Eccepire «io rispondo solo per un terzo» non è una difesa efficace nel giudizio principale: il giudice non può ridurre la condanna su quella base. Chi vuole recuperare la parte che non gli compete deve proporre espressa domanda di regresso e, quando gli altri responsabili non siano già in causa, provvedere a chiamarli.

È un passaggio che sfugge con frequenza e che ha un costo concreto: chi lo omette paga l’intero e, per rientrare della quota altrui, dovrà avviare un giudizio nuovo, con tempi e spese ulteriori — e con il rischio, nel frattempo, che la controparte non sia più solvibile.

Per l’amministratore, un’indicazione operativa: ricevuta una richiesta per infiltrazioni da terrazza a livello, la verifica non riguarda solo la fondatezza della pretesa ma l’opportunità di coinvolgere subito proprietario e conduttore, per non dover recuperare in seguito quanto anticipato per intero.

Fonti: Cass. civ., Sez. II, sent. 28 aprile 2026, n. 11585 — artt. 1126 e 2055 c.c.